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乐居财经 李礼 7月31日，信达证券发布房地产行业第30周周报。
本周核心观点：2023 年 7 月第 4 周，成交数据波动幅度依然较小，新房连续两周环比增长，二手房环比微降。本周一二线城市新房成交面积环比回升，而三线城市回落。二线城市二手房成交环比小幅下降。7 月 25 日，北京成功挂牌出让 2 宗地块。其中大兴西红门、顺义新城各一宗。最终全部成功出让，总成交金额 76.87 亿，成交楼面均价 31779 元/平，平均溢价率 10.29%。首开股份与中建玖合均有地块入手。
重点政策解读：本周中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。自 2016 年定调地产行业“房住不炒”基调以来，首次拿掉“房住不炒”帽子，为下半年房地产市场政策方向确定基调。住建部近日也召开企业座谈会，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。2014 年 9 月 30 日，央行与银保监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即二套房认定标准放松为“认贷不认房”。后续房地产上行周期中，一线城市认定标准加强为“认房又认贷”，例如北京 2017 年“317”政策，上海2016 年 11 月新政等。当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台，这些政策已完成历史使命，我们认为在当前地产周期位置应该择机退出或优化。二套房认定标准放松，更多购房者可适用首套房贷款的低首付与低利率政策，有助于降低还款负担并释放改善性需求。政策调整方面，我们认为更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上，拥有更大的自主权。
一周行情回顾：本周（2023/07/24-2023/07/30）申万房地产指数上涨 9.78%，跑赢上证综指 6.37pct，在各类板块中位列第 2/31，恒生地产建筑业指数上涨6.56%，跑赢恒生综指 1.74pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为：金科股份（50.98%）、佳兆业集团（50.29%）、合景泰富集团（40.21%）；本周跌幅前 3 的地产公司分别为：九龙仓集团（-2.33%）、西藏城投（-1.43%）、粤宏远 A（-0.51%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨 9.17%，跑赢恒生综指4.35pct，在各类板块中位列第 1/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为：宝龙商业（25.36%）、新城悦服务（21.65%）、时代邻里（16.67%）；本周有 1家物业公司下跌：国锐地产（-3.19%）。
地产市场监测：本周（2023/07/22-2023/07/28）30 个大中城新房成交面积229.07 万平方米，同比下降 27.39%，环比上升 8.01%。15 城二手房成面积 157.61 万平方米，同比下降 10.47%，环比下降 0.60%。监测 16 个重点城市库存面积 18065.86 万平方米，环比上升 0.28%，去化周期 105.98 周，较上周延长 4.84 周。上周（2023/07/17-2023/07/23）100 大中城市土地供应建面 2668.16 万平方米，同比下降 4.77%，环比上升 10.89%；土地成交建面2292.76 万平方米，同比下降 51.37%，环比上升 40.01%；供需比下降为 1.16，溢价率为 4.03%。
房企融资情况：本周（2023/07/22-2023/07/28）房企境内新发债总额为 80.76亿元，同比下降 26.95%，环比下降 46.77%；债务总偿还量为 133.26 亿元，同比上升 7.25%，环比上升 150.06%；净融资额-52.50 亿元。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。
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